土地探し!押さえておきたい10のチェックポイント!

  • ポイント1  前面道路と周辺道路の幅員は?所有者は?

    建築基準法上、道路に2m以上接していないと建築できない。

     となっています。(接道義務)

     また道路の種類は公道(国、都道府県、市町村が所有者)と、

     私道(民間の人、法人が所有する土地)があります。


     公道の場合は問題ありませんが、私道の場合、建築の許可を

     得ることができない場合がありますので注意が必要です。

     

     お気に入りの土地が見つかりましたら、

     不動産業者や建築会社の人に

     確認してみることが大切です。

     

     心配でしたら市町村の建築指導課で土地の番地を言って

     「建築が可能かどうか」を

     相談されてみるのもいいですね。

     

     新築が可能っか?再建築ができるか?は重要です。

     住宅ローンを利用する場合に金融機関から

     必ず確認されます。

     つまり、金融機関は再建築できない土地には

     融資ができないという事になります。

  • ポイント2  前面道路や隣地との高低差を注意する!

     前面道路と敷地の高低差が無いのがベストですが、

     丘陵地帯の団地などでは敷地に対して

     道路が斜めになっている場合が多く見受けられます。

     その場合、車の進入口が限られてきますので

     注意が必要です。

     崖の高さが高く、車の侵入口が確保できない場合

     堀車庫にするケースが多いです。

     その場合、工事費が別途かかりますので注意が必要です。

     

    隣地との高低差がある場合も気をつけましょう!

     

     一般に崖と呼ばれるものは2m以上の高さを言います。

     崖の高さが2mを超えていた場合、

     崖の高さ(H)の2倍(2H)の距離を離して

     建築をする必要があります。

     

     敷地が高く、隣地の崖が2mを超えている場合

     崖から2H離して建築をする必要があります。 

     崖から高さの2倍の距離を取ると敷地が狭くて

     建物を建てられないという事もあります。

     深基礎という工法で基礎を深くすることによって

     2Hの距離を少なくすることができます。

     つまり、崖の高さを低くするために悔いを

     なるべく深く入れるという事です。

     費用の問題もありますので

     建築業者に相談しましょう。 

     2m以上の崖が近くにある場合は、建築指導課に

     相談することでより良い方法が見つかると思います。

  • ポイント3  境界杭は確認できるか?

     境界は隣地との長い付き合いを決めていく大事なものです。

     そのため、しっかりと確定したほうが両者のために

     望ましいことです。

     造成宅地の場合は境界ははっきりしていると思われますし、

     測量もしてあり、測量図もあり安心できます。

     しかしながら、畑や田から購入して造成しようとする場合

     測量図がないのがほとんどです。

     購入前に測量してもらうか、購入してから測量します。

     測量するかしないかは、

     売主の意向で決まりますから一概に言えませんが、

     市街地の場合は土地の坪単価が高いので

     測量をするケースが多いと思います。

     測量に関する費用は売主が負担するのが普通です。

     

     測量によって面積が変更になる場合があります。

     実際の測量面積(実測)で販売なのか

     登記簿による面積なのかを

     契約前に確認しておきます。


     測量なしの売買の場合、

     境界線の確認をしておく必要があります。             

     おおよそは、字図が参考になりますが、

     山間部などの場合、ほとんどがあてになりません。   


     山間部の場合、竹木が境界代わりになっていたりして

     アバウトです。             

     それだけ、おおらかな人が多いのでしょうが、

     できれば隣地の方々にも立ち会ってもらって

     境界の確認をしておくほうが良いでしょう。 

     自分たちで難しい場合は、土地家屋調査士さんに

     立会いを依頼しましょう。

     

     実際には杭が打ってあったとしても

     経年変化で土の中に埋もれていたり

     雨水などによって自然に流されている場合があります。

     ベストは境界杭が打ってあることが理想です。

             
  • ポイント4  敷地の間口は何メートルあるか?

    建築基準法上、敷地が4m以上の道路に2m以上接していることが必要です。      

    詳細は図の通りです。     

     

     接している道路が4m以上の幅員がなかった場合、

     みなし道路(二項道路)として建築が認められます。

     道路の中心線から2m離したところから

     敷地とみなして許可されます。

     道路の中心線から2m後退した場所までは

     建物などの造作物は作れません。

  •  中心後退の考え方は消防車などの緊急車両が

     通れるようにする目的がありますので           

     ご自分たちの生命のためにも協力しましょう。

  • ポイント5  隣地と周辺の環境を知る!

     敷地と道路の関係と周辺の状況の確認も大事です。

     道路より一段高いことが望ましいですが、

     周囲の土地がさらに高ければ         

     雨水などが流れこんでくる可能性があります。

     敷地の地目の前歴が田であれば、

     周辺環境にも気を配らなければなりません。

     周辺全体として低い土地だったかもしれません。

     大雨の時など浸水しやすい土地になります。

     また、埋め立て地であれば液状化の心配もあります。

     すべて悪いほうに捉えても仕方ありませんが、

     周辺にお住まいの方に聞かれたり、

     市役所で被害の前歴の確認してください。

     また、地域の古地図があれば

     現在の状況からではわからないことが

     見えてきます。

  • ポイント6  時間を変えて周辺を観察する!

     敷地を決められる前に、何回か見に行かれると思います。

     時間・曜日・天候を変えて行くようにしましょう。

     平日の朝・夜、土、日の朝・夜のように

     時間帯を変えて敷地、周囲の様子を観察しましょう。

     周辺の騒音であったり、隣の建物の陰の伸び具合など

     後で「しまった」と思っても取り返しがつきません。 

     天候によっては、思いもかけず浸水することも

     考えられます。

     地図上では車で5分の場所でも時間帯によっては

     ひどい渋滞をする場所かもしれません。

     通勤や通学の負担が増える場合もあります。

     事前の調査には十分過ぎる時間をかけましょう。

  • ポイント7  近隣の人に聞き込み調査をする!

     前のポイントにもかぶりますが、

     近隣の人に聞くことですが 近隣に住んでいらっしゃれば

    その場所を悪く言う人はいないと思います。 

     少し離れた場所であれば、

     思いもかけないことを教えてもらえるかも?

     近所にこだわらず2~300mくらい離れたところでも

     聞いてみましょう。

  • ポイント8  土地にかけられる予算を決める!

     土地の価格は相場がどのくらいなのか、

     自分たちで事前に調査しておきましょう。

     国の「公示地価」はネットで誰でも検索できます。   

     物件周辺の相場を知っておくことは大切です。

     相場よりあまりに高い土地は、

     ほかの条件が良くても考えモノです。             

     不動産の価格には4つの価格があると言われます。

     1.公示地価(国) 、 基準地価(県)

      地価公示は1月1日に国土交通省が公示するもので、

      一般の土地の取引価格の指針とするとともに、

      公共事業用地の取得価格の算定基準となります。            

      ㎡単位になりますから坪単価は3.3倍します。

      基準地価は7月1日に都・県知事がポイントを決めて

      標準価格を判定しています。          

      こちらも㎡単位になりますから坪単価は3.3倍します。

     2.路線価 (相続税・贈与税の基準)

      相続税を計算する根拠になります。

      道路に付された路線価という額を

      道路に接した敷地の面積にかけて計算されます。

      大きな通りでは路線価は高くなります。

      角地の場合、高くなります。

      地価公示価格等を基礎にして

      価格の80%により評価されます。  

    3.固定資産税評価額 (固定資産税の基準)

      もっとも身近に関係があるのが市町村などの自治体が

      土地、建物に対して、税金をかける基準となります。

      地価公示価格の約70%相当額と言われています。                  

      3年に1度、評価の見直しが行われています。 

    4.時価(実勢価格)

      実際の取引において売買される価格のことです。 

      全く同じ土地は存在しないことから、

      判断が難しくなります。

      不動産業者に左右される価格でもあります。

      希望地域のチラシなどを入手するなどして

      坪単価の平均を確認しておきましょう。

     

      これらの価格を理解したうえで、

      次のことを参考にしてみてください。

      1.公示地価の場合、実勢価格の90%くらい

      2.路線価の場合、実勢価格の70%から80%くらい

      3.固定資産税評価額の場合、

        実勢価格の60%から70%くらい

      と、いうことで実勢価格を計算する場合、

     (公示価格を基に計算すると)

      例えば敷地100坪 公示価格が坪当たり10万円なら 

      100(坪)×10万円=1000万円

      実勢価格の90%が1000万円ですから

      1000万円÷90%=1111万円 (実勢価格)  

     (固定資産税評価額を基に計算すると)

      敷地100坪 固定資産税評価額が坪当たり6万円なら

      100(坪)× 6万円=600万円

      実勢価格の60%から70%が600万円ですから                  

      600万円÷60%=1000万円 (実勢価格)                  

      600万円÷70%= 857万円 (実勢価格)

     これらの数字を参考に物件探しに行かれればその土地が               

     高いのか安いのかの判断がしやすくなると思います。

  • ポイント9  敷地の地目を確認する!

    敷地の地目に注意しましょう。

      基本的には「宅地」がベストです。

     「畑」や「田」の場合、

      農地転用許可を市、県に申請する必要があるので            

      宅地の場合より費用と時間が余計にかかります。

      宅地以外の場合、前歴を注意することです。

      県や市町村のハザードマップなど参考にしましょう。

      「雑種地」や「山林」の場合は

      宅地への変更は容易ですが、

      建築が可能か事前に確認しましょう。

      市の建築指導課か地域振興局などで

      土地の地番を伝えれば教えてくれます。    

  • ポイント10 ライフラインは来ているか?

     住宅にとって必要な水道、電気・排水等の

     ライフラインが来ているか?

     引き込み済みか利用可能かどうかの調査も必要です。

     未設の場合、費用はどのくらいなのか?

     不動産業者・建設業者に確認しましょう。

     上水道は道路から直接、引き込みできるか?

     他人の土地を通るとなると後々、問題になりそうです。

     隣地が兄弟とか、広い土地を分筆した場合

     よくありえます。

     排水は合併浄化槽が必要か?

     側溝を通して放流ができるか?

     下水道が道路に埋設してあれば、なおいいですね。

     田舎に行けば、地下浸透桝を使っている場合もあります。

     電気は電柱から直接、引き込みできるか?

     隣地をまたいでいる場合、トラブルを想定してください。

     電柱から直接か、敷地内に電柱を立てることが可能か?

     水道は公共水道でしょうか?

     井戸水の場合、水質検査を保健所で受けることが必要です。

     不適になるケースもあります。

     煮沸消毒すれば飲用可能なのですが、毎回は?

     井戸しかない場合、今の深さより

     もっと深くボーリングすることで解決できたりします。

     

 まだほかにも注意したい点はいろいろあると思いますが

 希望の物件が以上のポイントを抑えるだけでも

 安全・安心な物件になると思います。

 良い物件が見つかりますことを願っております。